Пошаговая инструкция по продаже квартиры самостоятельно!
В этом чек -листе собрана пошаговая инструкция по продаже квартиры самостоятельно. От опытных специалистов: юриста по недвижимости Инны Ким и риэлтора Оксаны Вологдиной
- Сформулировать для себя цель продажи недвижимости.
2. Выяснить – возможна ли сейчас продажа недвижимости.
Или существуют какие-либо объективные препятствия – ограничения и запреты (обременения).
Ограничения и запреты могут быть наложены судом, банком, ФССП и т.д. От причин наложения обременения зависит, можно ли продавать сейчас недвижимость или нет.
Например, если на квартиру судом наложен арест на время какого-либо разбирательства или спора, или жилье арестовано в обеспечение обязательств по долгам. Такую недвижимость продать не получится. Если же квартира обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у банка, то, с соблюдением определенной процедуры, ее продать можно.
3. Оценить продаваемую недвижимость.
При оценке недвижимости необходимо взглянуть на свою квартиру, по возможности, объективно, не как на свою, а как на чужую.
Трезво оценить все минусы и плюсы.
Учесть много факторов, таких как: расположение, тип дома, этаж, площадь квартиры, количество и площадь комнат и кухни, технические характеристики квартиры, видовые характеристики, инфраструктура, наличие или отсутствие ремонта.
При этом, важно учитывать много нюансов, таких например, что наличие дорогого ремонта в квартире – это хорошо, но не всегда выгодно, так как цена за квартиру в этом случае повысится, но на сумму меньшую, чем сумма ремонта.
При оценке недвижимости необходимо взглянуть на свою квартиру, по возможности, объективно, не как на свою, а как на чужую.
Трезво оценить все минусы и плюсы.
Учесть много факторов, таких как: расположение, тип дома, этаж, площадь квартиры, количество и площадь комнат и кухни, технические характеристики квартиры, видовые характеристики, инфраструктура, наличие или отсутствие ремонта.
При этом, важно учитывать много нюансов, таких например, что наличие дорогого ремонта в квартире – это хорошо, но не всегда выгодно, так как цена за квартиру в этом случае повысится, но на сумму меньшую, чем сумма ремонта.
Прочитали как оценить Вашу квартиру и у Вас возникли вопросы?
Уже совсем скоро Вас ждёт подарок, который поможет Вам оценить квартиру правильно!
4. Провести предпродажную подготовку недвижимости.
Если продаваемая квартира явно требует ремонта, а вкладываться в ремонт не имеет смысла, то лучше освободить ее от старых вещей. Не заставленное помещение будет выглядеть более привлекательным. Будет видна его площадь. Потенциальный покупатель сможет легко представить возможную расстановку мебели и обустройство комнат.
5. Организовать рекламу продаваемой недвижимости.
Для этого надо выбрать площадки, на которых Вы будете рекламировать продаваемую Вами недвижимость и грамотно составить, оформить и разместить рекламные объявления.
Информация в объявлении должна быть точной и правдивой. Важно, чтобы оно легко читалось и было максимально информативным. Оно должно содержать следующую информацию: что за квартира, в каком доме, на каком этаже, сколько комнат, какая площадь, состояние квартиры, что из мебели и бытовой техники остается, расположение объекта, инфраструктура, возможна ли продажа в ипотеку, цена и возможность торга.
Прилагаемые фотографии также должны быть информативными и, с одной стороны – квартира на фотографии не должна выглядеть картинкой из глянцевого журнала, а с другой – должна иметь «товарный вид». Хорошо выбрать правильный ракурс, создать правильное освещение, убрать лишние предметы, загромождающие пространство.
6. Организовать показы недвижимости.
Будьте готовы, что первыми позвонившими и первыми посетителями будут представители агентств недвижимости и риэлторы с предложением заключить договор на реализацию Вашей недвижимости.
Показ квартиры потенциальному покупателю – это своего рода экскурсия и лучше заранее подготовить несколько выигрышных характеристик объекта (квартиры, всего дома, места, где расположена квартира и т.д.), которые не сразу бросаются в глаза при беглом осмотре, но могут заинтересовать покупателя. При организации показа полезно учитывать ряд нюансов, которые могут повлиять на принятие решения потенциальным покупателем, такие как: время показа, погода, освещение, наличие и количество мебели и других предметов, запахи и т.д.
7. Подготовить ответы на типовые вопросы потенциального покупателя.
Это те вопросы, которые могут быть заданы при первом телефонном разговоре, при показе квартиры и в процессе подготовки к подписанию соглашения о задатке/авансе. Надо быть готовым ответить на вопросы, касающиеся технических деталей квартиры, дома, окружения, расположения; относительно собственников, состоят ли они сейчас и состояли ли на момент приобретения квартиры в браке; есть ли согласие супругов собственников на отчуждение квартиры; есть ли несовершеннолетние собственники; получено ли разрешение органов опеки на продажу; кто прописан в квартире и будут ли они выписаны до сделки; почему продается недвижимость, свободная ли продажа или альтернативная; основания приобретения права собственности на квартиру; какие правоустанавливающие документы; как давно квартира приобретена в собственность; каким образом будут производится расчеты; сумма задатка/аванса; на какой срок вносится задаток/аванс и какой документ будет подписываться при их внесении; как скоро готовы выходить на сделку; как скоро будут получены необходимые для сделки документы; возможен ли торг. Это не весь список вопросов, которые могут возникнуть у потенциального покупателя.
8. Подготовить и заключить предварительный договор,
соглашение о задатке/авансе.
Когда покупатель Вашей недвижимости найден, необходимо зафиксировать на бумаге все договорённости с ним. Для этого составляется предварительный договор или соглашение о задатке/авансе. И в качестве обеспечения обязательств сторон, покупатель передает продавцу определенную сумму в качестве задатка или аванса.
Задаток — определённая сторонами денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне в счет причитающихся с нее платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно ст. 380, 381 ГК РФ, в случае, если покупатель откажется от покупки, сумма задатка остаётся у продавца. Если продавец откажется от сделки, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.
Аванс. в отличие от задатка — просто предоплата, и в случае, если сделка не состоится, его нужно будет вернуть.
В подтверждение передачи/получения суммы задатка/аванса продавец составляет и передает покупателю расписку о получении данной суммы.
В предварительном договоре или соглашении о задатке/авансе должны быть отражены: данные продавца и покупателя, стоимость за которую будет куплена квартира, адрес и описание имущества, дата выхода на сделку, сроки на подготовку и сбор документов, права, обязанности и ответственность сторон, способ проведения расчетов, способ осуществления регистрации перехода права собственности, распределение расходов на сделку между сторонами, сроки снятия продавца с регистрации и сроки освобождения квартиры.
Прочитали внимательно пункт про аванс и задаток, но не разобрались, что лучше использовать в Вашем случае? Уже совсем скоро Вы получите подарок и ответы на все Ваши вопросы!
9. Собрать необходимый пакет документов для сделки.
В сроки, оговоренные в предварительном договоре или в соглашении о задатке/авансе продавцу предстоит подготовить следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности (выдавалось до 15.07.2016г.) либо выписка из ЕГРН для недвижимости зарегистрированной после 15.07.2016 г.
- Документ — основание. В зависимости от способа приобретения недвижимости это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи в собственность (приватизация); договор долевого участия, договор дарения или ренты; свидетельство о праве на наследство.
- Общегражданский паспорт.
- СНИЛС.
- ИНН – при электронной регистрации перехода права собственности.
- Документ, в котором будет указано, кто зарегистрирован в квартире (сохранят ли они право проживания в случае продажи), Это будет справка о составе семьи, справка о зарегистрированных, выписка из домовой книги, либо единый жилищный документ (ЕЖД).
- Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, за водоснабжение и водоотведение, за электроэнергию, отопление, газоснабжение, капремонт и пр.
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если квартира куплена в браке и является совместно нажитым имуществом. Или брачный договор. Или нотариально заверенное заявление о том, что квартира приобретена не в браке.
- Технический паспорт БТИ потребуется при ипотечных сделках для составления документа рыночной оценки.
- Документ об оценке квартиры.
- Разрешение на перепланировку квартиры.
- Разрешение органов опеки, если ребёнок является собственником или сособственником.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Покупателю или банку могут потребоваться и другие дополнительные документы.
10. Составить и заключить с покупателем договор купли-продажи недвижимости.
Проект договора купли-продажи квартиры (ДКП) лучше подготовить и согласовать с покупателем заранее, до выхода на сделку. ДКП должен содержать полный объем договоренностей сторон, включая все существенные условия договора, а также дополнительные договоренности. В ДКП прописываются: полные данные сторон, данные квартиры (адрес, основания на которых она принадлежит продавцу), стоимость квартиры, о которой договорились стороны, сроки и порядок расчетов, права и обязанности сторон (включая обязательство сняться с регистрационного учёта), распределение расходов на сделку между сторонами, сроки снятия продавца с регистрационного учет и сроки физического освобождения квартиры, дата фактической передачи квартиры покупателю и подписания передаточного акта, в каком состоянии передается квартира, имеются ли обременения и правопритязания на квартиру, гарантии и заверения сторон, подтверждение продавца об отсутствии задолженностей по коммунальным и иным платежам и т.д.
Листы договора скрепляются, прошиваются и подписываются сторонами.
Заключение ДКП может происходит как в простой письменной, так и в нотариальной форме по согласованию сторон, за исключением случаев, когда в соответствии с требованиями законодательства, обязательна нотариальная форма.
11. Провести расчеты по ДКП.
В зависимости от условий сделки и договоренностей сторон, расчеты могут производиться через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных расчетов Сбербанка, перевод на депозит и др. После получения денег продавец пишет расписку об их получении.
12. Зарегистрировать переход права собственности.
Переход права собственности на объект недвижимого имущества должен быть зарегистрирован Росреестром. Для государственной регистрации необходимо подать в МФЦ соответствующее заявление, квитанцию об уплате госпошлины, договор купли-продажи недвижимости по количеству участников сделки и другие необходимые документы (доверенности, согласие супруга, решение органов опеки, закладную и пр.). Срок регистрации при подаче документов через МФЦ – до 14 дней. Альтернативные варианты регистрации перехода права собственности: нотариус, если договор купли-продажи заверяли у него (до 3–х дней), электронная регистрация, например, через ДомКлик (от 3-х до 14 лней) и регистрация при посредничестве специализированных, занимающихся регистрацией агентов (5-10 дней). По итогам процедуры регистрации, в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись о переходе права собственности и о возникновении нового права.
13. Получить деньги за проданную квартиру.
В большинстве случаев, расчеты по сделкам купли-продажи происходят посредством аккредитива, системы безопасных расчетов и через банковскую ячейку. Для доступа к банковской ячейке, для раскрытия аккредитива и номинального счета по системе СБР, необходимо представить банку документы, которые были прописаны в договоре аренды банковской ячейки или в договоре на открытие аккредитива (номинального счета) и ДКП. Обычно это следующие документы: Договор купли-продажи недвижимости с отметкой Росреестра о переходе права собственности на недвижимость к покупателю, выписка из единого государственного реестра недвижимости, выписка из домовой книги (в случае, если зарегистрированные в квартире лица, выписались после подписания ДКП). Деньги из банковской ячейки продавец может забрать в день обращения в банк с требуемыми документами. Деньги, переводимые посредством аккредитива (номинального счета), продавец сможет получить в срок от одного до пять банковских дней.
Прочитали внимательно пункт про получение денег, но ещё остались вопросы? Уже совсем скоро Вас ждёт подарок и ответы на все Ваши вопросы!
14. Передать квартиру по передаточному акту.
Сделка считается полностью состоявшейся и обязательства сторон полностью исполненными только после подписании продавцом и покупателем акта приема-передачи квартиры (передаточного акта) либо, если подписанный ДКП содержит пункт о том, что квартира передана покупателю одновременно с его подписанием (в этом случае, ДКП является одновременно и актом приема-передачи). Передаточный акт – это документ, подтверждающий фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю и исполнение обязательств по ДКП (ст.556 ГК РФ). Лучше, если передаточный акт предварительно составлен и согласован с покупателем. Как правило, проект передаточного акта согласовывается одновременно с проектом ДКП. В большинстве случае, передаточный акт подписывается после государственной регистрации перехода права собственности и получения денег за квартиру продавцом, в самой квартире, уже проданной покупателю. Тем самым, покупатель убеждается, что она передается в целости и сохранности, а продавец передает покупателю ключи, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, капремонту, и расписку.
15. При совершении сделки купли-продажи квартиры необходимо учесть нормы права, предусмотренные различными законодательными актами, такими как: ГК РФ, Семейный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ и другими.
«